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业主撤销权纠纷司法实务问题

时间:2020-07-10 19:40 作者:admin

《物权法》创设了业主撤销权,用于弥补物业管理区域内业主大会或业主委员会民主决策制度的缺陷,有力地保障了个别业主的合法权益。业主撤销权存在的目的是为了弥补民主决策机制的不足,防止“多数人暴政”的发生。

《物权法》第七十八条第二款规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”同时,《民事案件案由规定》也明确将“业主撤销权纠纷”作为案由的一种。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定:“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”该条款规定了违反法律规定程序作出的决定也属于可撤销的理由,还规定了撤销权诉讼的起诉期限为一年。这是法律规定的不变期间,一般不发生期间中断、中止或延长问题。

业主撤销权诉讼的原告应为业主。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人, 应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为, 已经合法占有建筑物专有部分, 但尚未依法办理所有权登记的人, 可以认定为物权法第六章所称的业主。”根据上述规定,业主包括办理了房产登记的业主和未办理房产登记的“准业主”。

从现行规定来看,法律并没有赋予业主大会民事诉讼的主体资格,而业主委员会作为民事诉讼当事人已得到实践的认可,并且业主委员会是业主大会的执行机构,业主大会作出决定的相关资料由业主委员会收集和保管,业主委员会可以代表业主大会参加诉讼,并就作出决定的合法性进行举证。

业主撤销权纠纷案件的争议焦点主要集中在实体与程序两个方面,即业主大会或业主委员会的决议是否侵害了业主的合法权益,及业主大会或业主委员会的决议的程序是否符合法定程序。

在民事诉讼案件的审理上,应当遵循“谁主张,谁举证”的原则。但是在业主撤销权诉讼中,大多数业主委员会组织召开业主大会及形成决议的书面证据均保存在被告业主委员会手中,作为单个业主的原告的举证能力处于相对的劣势。在法院诉讼过程中,业主委员会作为业主大会的组织者、表决票或选票的持有者,对表决事项经过法定比例的业主同意负有举证责任。

在司法实务中,由于表决票或选票众多,且涉及到业主的身份、房产信息等个人隐私问题,业主委员会是否应将表决票全部提交法院作为证据使用一直存在争议。对于业主委员会提交的表决票或选票的真实性如何进行审查也是审判中的一个难点问题。如果全部由法院亲自调查核实这些证据的真实性,将耗费大量的司法资源。司法实践中,法院经常采用原告反举证的做法,即由原告对被告提交的证据进行质证,并向法庭指出业委会的决议在真实性、关联性方面有哪些问题,或者举出相反的证据,证明哪些业主的表决票或选票存在虚假或伪造。在明确有争议的表决票或选票后,再通过双方的举证来核实证据的真实性。

目前,业主撤销权诉讼中,当事人双方普遍存在一定的举证困难。对原告业主而言,手头并无相关的业主表决票或选票资料。对被告业委会而言,举证困难在于证据材料的保存上,由于缺乏严格的归档保管制度,尤其在业主撤销权除斥期间长达一年的情况下,往往因为时过境迁,导致相关证据毁损或灭失。在审判实践中,由于表决票或选票保留时间较长,字迹无法辨别或材料丢弃导致无法查证的情形屡见不鲜。这些情况均会导致法院审理此类案件的难度增大,相关的案件事实较难查明。

(一)投赞成票的业主不享有业主撤销权。基于诚实信用原则,投赞成票的业主同意决定对自己的约束力是其在意思自治前提下的选择,根据“禁反言”的基本行为规则,其不能以合法权益受损而行使撤销权。

(二)被动不参与表决的业主拥有业主撤销权。“被动不参与表决”是指由于业委会未依照法定程序履行通知义务,送达程序存在瑕疵,而导致业主丧失了参加会议行使表决权的情况。由于该类业主未参与表决是因业主委员会未履行通知义务,剥夺了该类业主的知情权,在此情况下,不应被解释为放弃表决权利。所以未受合法通知的业主应可以有效行使撤销权。

既判力,是指确定的终局判决所裁判的诉讼标的对当事人和法院产生的强制性通用力,其作用主要在于遮断后诉当事人就前诉已经裁判的事项进行重复起诉或者为相异主张以及禁止法院重复审判或者为相矛盾的判断。

业主撤销权诉讼裁决的约束力不限于提起诉讼的业主,必然包含未参与诉讼的所有业主。如小区已经有业主向法院提起了诉讼,法院已予以立案并进行审理,则案件的审理结果同样对涉案小区的其他业主产生相应的法律效力。后续仍然有业主提出同样的诉讼请求,法院不应重复审理,应裁定驳回起诉。否则,既造成当事人讼累,又浪费司法资源。

伴随民主法治意识的逐步提高和业主利益需求的多样化,业主撤销权纠纷在业主自治过程中频发。但在司法实践中,由于缺乏更为详细的统一司法指导意见,各地法院在审理过程中存在不同的裁判标准。对于业主撤销权的行使主体资格、对象范围、举证责任的分配等亟需更为明确的规定。